Một số điểm mới, điểm đáng chú ý của Luật Đất đai năm 2024 có liên quan đến hoạt động của VAMC

Một số quy định của Luật Đất đai 2024 về người sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án; mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân; điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất; đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; bảng giá đất được xây dựng hằng năm… là những nội dung có nhiều điểm mới, điểm đáng chú ý đối với hoạt động của VAMC, cụ thể:

1. Quy định về người sử dụng đất

Luật Đất đai 2024 không còn quy định “Hộ gia đình” là người sử dụng đất, tuy nhiên, Luật vẫn có giải thích “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành” và quy định việc xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình có trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành đối với các trường hợp:

- H�� gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành thì được tham gia quan hệ pháp luật về đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất và có các quyền và nghĩa vụ như sau: (i) Nhóm người sử dụng đất bao gồm thành viên hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2024; Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2024; (ii) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

- Hộ gia đình sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

2. Quyền của Người sử dụng đất

2.1. Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất

Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục kế thừa Luật Đất đai năm 2013 khi quy định trường hợp người sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Đồng thời, bổ sung quy định người sử dụng đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, tiền thuê đất đã nộp được khấu trừ vào tiền thuê đất hằng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ.

2.2. Người sử dụng đất là tổ chức kinh tế và cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Nếu như Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa (trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) và hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa thì đến Luật Đất đai 2024 đã mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (bao gồm đất trồng lúa), theo đó:

- Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với điều kiện phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung về: Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;  Kế hoạch sản xuất kinh doanh nông nghiệp; Vốn đầu tư; Thời hạn sử dụng đất; Tiến độ sử dụng đất. 

- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, trường hợp quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật Đất đai 2024 thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và được UBND cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

2.3. Mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân được mở rộng từ “không quá 10 lần” (Luật Đất đai 2013) lên đến “không quá 15 lần” hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật Đất đai 2024. UBND cấp tỉnh căn cứ quy định cụ thể hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương,

3. Quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án

Chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì phải đáp ứng quy định chung về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và đáp ứng điều kiện khác theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 ngày 28/11/2023, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27/11/2023 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025. 

4. Điều kiện bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm 

- Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây: (i) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp và đã được đăng ký theo quy định của pháp luật; (ii) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

- Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê khi có đủ các điều kiện sau đây: (i) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 46 của Luật Đất đai 2024; (ii) Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

- Người mua tài sản gắn liền với đất hoặc mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn sử dụng đất còn lại, được tiếp tục khấu trừ tiền đã ứng trước mà chưa được khấu trừ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 46 Luật Đất đai 2024 và phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.

- Trường hợp bán tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng mà đủ điều kiện tách thửa thì được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được bán tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai 2024 và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

5. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất 

Luật Đất đai 2024 tiếp tục quy định Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; trừ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

6. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất 

Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 (chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất…) thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Như vậy, so với Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định về thời điểm tính thời hạn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thi hành án và trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất.

7. Bảng giá đất được xây dựng hằng năm 

- Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Hằng năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung b��ng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo. Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định. 

Đây là nội dung mới của Luật Đất đai 2024, bởi theo Luật Đất đai 2013 Bảng giá đất được xây dựng căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất được HĐND tỉnh thông qua định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về Khung giá đất.

- Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn (khoản 2 Điều 159).

- Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp: (i) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; (ii) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; (iii) Tính thuế sử dụng đất; (iv) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân...

8. Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 còn có một số nội dung đáng chú ý khác như:  

- Bên cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, Luật bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai tại các Điều 23, 25.

- Quy định 05 phương pháp định giá đất (Điều 158 Luật Đất đai 2024); Bổ sung quy định về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất tại Chương VIII.

- Sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 Luật: Luật Quy hoạch 2017, Luật Thủy sản 2017, Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015, Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015, Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2015, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, Luật Lâm Nghiệp 2017, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, Luật Đầu tư 2020.

- Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, trừ một số quy định về: 

(i) Hoạt động lấn biển (Điều 190) và sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Lâm nghiệp số 16/2017/QH14 (Điều 248): hiệu lực thi hành từ ngày 01/04/2024

(ii) Việc lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất được tiếp tục thực hiện theo quy định của Nghị quyết 61/2022/QH15 ngày 16/6/2022.

(iii) Thực hiện khoản 9 Điều 60 của Luật Đất đai năm 2024: hiệu lực thi hành từ ngày Nghị quyết số 61/2022/QH15 hết hiệu lực (khoản 3 Điều 252).

Để các quy định tại Luật Đất đai 2024 được thực thi hiệu quả, trong thời gian tới Chính phủ sẽ ban hành 09 Nghị định (quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai; Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Quy định về giá đất; Quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất...) quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Hy vọng các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024 sẽ giúp cho các chính sách, quy định mới của Luật sớm đi vào cuộc sống, đảm bảo được tính khả thi, đáp ứng yêu cầu thực tiễn về quản lý đất đai trong thời kỳ mới.